Am Freitag, dem 30. August 2024, konnte unser Präsident, Stephan Grau, bei traumhaftem Spätsommerwetter unsere teilnehmenden Mitglieder und Gäste beim Apéro auf der Seeseite des Grand Casinos Luzern willkommen heißen.
Das Referat von den Herren Franz Fischer, Leiter Immobilien Suva und seinem Kollegen, Matthias Merkli zum Thema «Wohnen» erfreute sich grossem Interesse – mit 40 Teilnehmenden (der diesjährige Teilnehmerrekord) war der Spiegelsaal des Grand Casinos Luzern sehr gut besetzt.
Herr Franz Fischer und Herr Matthias Merkli sind in ihrem Referat auf folgende Themen eingegangen:
- Suva als Immobilieninvestorin
- Immobilienmarkt Schweiz mit Fokus auf Wohnen
- Aktuelle Herausforderungen
- Political Issues
- Wünsche aus Sicht der Immobilienwirtschaft
Suva als Immobilieninvestorin
Die Suva besitzt schweizweit an über 200 Standorten Immobilien. Aktuell entspricht dies 13% des Anlageportfolios der Suva, davon sind 49% im Nutzungsbereich «Wohnen». Weshalb Immobilien ein wichtiger Teil der Anlagestrategie sind, erklärt Franz Fischer wie folgt: neben einem stetigen Cash Flow bieten Immobilienanlagen einen guten Schutz gegen die langfristige Inflation und sie weisen nebst einer verhältnismässig geringen Volatilität auch ein ideales Verhältnis zwischen Rendite und Risiko auf. Viele Faktoren wie z.B. das Wohnungsangebot/-nachfrage, die Raumplanung / Bauordnung, die Zinsentwicklung, die Entwicklung der Baukosten, regulatorische Themen sowie die Veränderung der Bevölkerungsstruktur, die Abwicklung von Baubewilligungen und auch Klimaziele haben Einfluss auf den Wohnungsmarkt.
Wie sie wird sich der Wohnungsmarkt in der Schweiz entwickeln?
Die Einschätzung unserer Referenten ist bei weitem nicht so düster wie von den Medien gerne gezeichnet. Bereits Mitte der 2030er Jahre könnte die Schweiz die 10-Millionen-Einwohner-Grenze geknackt haben, was bedeutet, dass bis dahin kumuliert rund 150'000 Wohnungen fehlen. Die gesteigerte Nachfrage für Wohnraum wird voraussichtlich dazu führen, dass die Mietpreise stärker steigen werden als die Löhne. Dies bedingt erstmals seit 70 Jahren eine Einschränkung des Wohnkonsums für Haushalte. Aus Investorensicht positiv zu werten ist das daraus entstehende Potential für Wertsteigerungen bei Wohnrenditeliegenschaften.
Die Leerwohnungsziffer liegt aktuell bei 1.15% schweizweit – in den 1990-ern lag sie unter 0.5%, es kann also definitiv nicht von einer Wohnungsnot gesprochen werden; Wohnungsknappheit trifft eher die aktuelle Lage. Das Wachstum der Anzahl Wohnungen gegenüber dem Bevölkerungswachstum und dem Wachstum der Anzahl Haushalte sind die treibenden Elemente der Wohnungsknappheit.
Die Suva Immobilienstrategie ist gerüstet für die Zukunft
Die sich verändernde Bevölkerungsstruktur wirkt sich ebenfalls auf den Wohnungsmarkt aus. Bis 2050 wird der Anteil der Bevölkerung im Pensionsalter gemäss Bundesamt für Statistik um rund 60% steigen. Im gleichen Zeitraum rechnet man im Mittelland mit einem Bevölkerungswachstum von ca. 20%. Mit den im Suva Portfolio, Teil Wohnen, enthaltenen 370 Alterswohnungen in der Deutsch- und Westschweiz kann die Suva der zunehmenden älteren Bevölkerungsgruppe entsprechen. Auch der durch den Bevölkerungswachstum gesteigerten Nachfrage kann mit insgesamt über 700 sich im Bau befindlichen Wohneinheiten Rechnung getragen werden.
Aktuelle Herausforderungen der Politik
Bezahlbarer Wohnraum (= Wohnraumversorgung), Eindämmung der Zersiedelung (= haushälterische Bodennutzung) und Offenheit & Zuwanderung (= Wachstum): drei gesellschaftliche Ziele, welche sich nicht gleichzeitig erreichen lassen. Franz Fischer nennt dies «das Trilemma der Politik». Zuwanderung, Raumplanung und tiefere Neubautätigkeit führen zu sinkenden Leerständen und diese wiederum zu politischen Herausforderungen.
Aktuelle Herausforderungen der Investoren
Für Investoren bedeutet dies, im Einklang mit dem geltenden Mietrecht und teilweise extremem Mieterschutz und unter der Berücksichtigung der gesellschaftlichen Ziele die eigenen Investorenziele erreichen zu müssen.
Das Mietrecht ist dabei oft der sprichwörtliche «Bremsklotz»: es schränkt selbst bei umfassenden energetischen Sanierungen die Möglichkeit der Mietzinserhöhung im Gegenzug für bessere Wohnqualität ein. Bei grösseren Umbau- oder Sanierungsprojekten oder gar Totalsanierungen sind diese nur bei Leerstand zeit- und kosteneffizient durchzuführen. Die Totalsanierung einer Wohnliegenschaft mit Leerkündigung ist finanziell attraktiver als ohne Leerkündigung. Totalsanierungen mit Leerkündigungen sind in Lausanne, Genf und Basel rechtlich jedoch eingeschränkt. Abgesehen von den mietrechtlichen Herausforderungen bei Umbau- und Sanierungsprojekten herrscht bei den Zulieferern seit langem akuter Fachkräftemangel, was zu Verzögerungen bei Bauprojekten, Qualitätsproblemen und erhöhten Sicherheitsrisiken führt.
Political Issues – drohende Regulierungswelle
Zu den politischen Fragen zum Thema Wohnungsmangel machen verschiedene Vorschläge die Runde. Eine Auswahl:
- Verdichten - Ausnützungsziffern und maximale Bauhöhen erhöhen
- Vorkaufsrechte einführen
- Raumplanung revidieren
- Zuwanderung reduzieren
- Genossenschaften stärken
- Rendite & Miete kontrollieren
- Förderung der Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnliegenschaften mittels raschen Umzonungen
- Lärmschutz verringern
- Ausnutzung erhöhen
- Bauen attraktiver machen
- Einsprachemöglichkeiten überdenken
Bisher fallen rund 30% des Schweizer Immobilienbestands unter mindestens eine Regulierung in den Bereichen Kostenmiete, Vorkaufsrecht oder Mietpreisbremse. Sollten alle derzeit geplanten zusätzlichen Massnahmen umgesetzt werden, würde sich dieser Anteil auf knapp 50% des Bestands erhöhen. Franz Fischer und Matthias Merkli gehen von einem weiteren Anstieg der Anzahl politischer Vorstösse zur Regulierung des Mietwohnungsmarkts aus und präsentieren den Teilnehmenden einen Auszug aus geplanten Verordnungen, parlamentarischen Initiativen und Motionen von Bund und Kantonen.
Wünsche der Immobilienwirtschaft
Nebst dem Wunsch zur Mobilisierung von Bauland und Nutzung des bestehenden Potentials stehen folgende Punkte zur Schaffung eines attraktiven Investitionsumfelds auf der Wunschliste der Immobilienwirtschaft:
- Unterstützung der Gemeinden bei der Erarbeitung von Strategien zur räumlichen Entwicklung
- Flexiblere Zonenplanung: Durchlässigkeit und Durchmischung von Arbeits- und Wohnzonen erleichtern, Wohnanteil erhöhen
- Grenzabstände reduzieren und Ausnützungsziffern erhöhen
- Vereinfachungen und Beschleunigung von Baubewilligungsverfahren
- Schaffen von Anreizen für die Förderung von altersgerechtem Wohnraum
Fazit: Ein für Investoren genügend attraktives Investitionsumfeld fördert Investitionen in Immobilien.
Im Anschluss an das spannende Referat von Herrn Fischer und Herrn Merkli und einer Fragerunde genossen die Teilnehmenden einen feinen Lunch und angeregte Gespräche im Restaurant Olivo.
